La incidencia del COVID19 en materia de Propiedad Horizontal y Vertical

23.03.2020

La pandemia generada por el COVID19 está provocando graves consecuencias económicas que, sin duda, van a afectar al ámbito de las obligaciones contractuales y legales, también en materia de Propiedad Horizontal y Vertical.

Las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno en el ámbito económico no contemplan, salvo para colectivos vulnerables y determinados supuestos muy concretos, medidas de protección en el ámbito de las obligaciones contractuales y legales, por lo que en el resto de casos no previstos entre las citadas medidas seguirá vigente el principio del Derecho pacta sunt servanda (lo acordado se ha de cumplir) y no quedará otra que acudir, en caso de controversia, a la previsión legal relativa al caso fortuito o fuerza mayor, cuando lo que se pretenda sea la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida para cumplir con lo pactado (que no aplica respecto de las obligaciones dinerarias y, sólo en determinadas circunstancias, respecto de las obligaciones de dar y de hacer) y a la jurisprudencial relativa a la alteración de circunstancias sobrevenidas (cláusula rebus sic stantibus), que normalmente se viene aplicando para reequilibrar las prestaciones por alteración sustancial de las bases contractuales para evitar la excesiva onerosidad derivada de dicha alteración no prevista en el contrato, aunque en algunos casos también tiene efectos resolutivos o extintivos.

Incidencia en materia de Propiedad Horizontal

En el caso de las Comunidades de Propietarios, estas deberán cumplir o hacer cumplir, según el caso, aquellos contratos en los que sean parte, teniendo muy presente la aplicación, cuando haya controversia, de las citadas previsiones (pacta sunt servanda, caso fortuito, fuerza mayor, rebus sic stantibus), en función del tipo de obligación (dineraria, de dar o de hacer) y de la afectación que la crisis del COVID19 produzca en relación al cumplimiento de esta, por lo que lo primero que tendrán que hacer es determinar cuales son las obligaciones a cumplir o hacer cumplir y la normativa específica aplicable al respecto, si existe o no previsión contractual respecto a la responsabilidad o su limitación, y en caso de que sea posible, renegociar con la parte contraria las condiciones de cumplimiento de las mismas adoptando medidas dilatorias (aplazamiento, suspensión, etc) y/o tendentes a mitigar los daños, para procurar con ánimo solutorio la pronta resolución de las posibles controversias en caso de incumplimiento o demora en el cumplimiento.

Respecto de las obligaciones de naturaleza no contractual, sino legal, salvo en aquellos supuestos precisos previstos en la normativa adoptada por el Gobierno para intentar paliar las consecuencias económicas del COVID19, las Comunidades de Propietarios deberán seguir cumpliéndolas si no quieren ser sancionadas.

En el caso de la obligación de los comuneros de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, regulada en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se ha de tener en cuenta que no se trata de una obligación contractual, sino legal, por lo que persistirá y no podrá ser unilateralmente incumplida, mientras la Junta General de la Comunidad no adopte algún acuerdo en tal sentido que modifique, flexibilice o deje sin efecto, con carácter general o no, dicha obligación, incluso en el supuesto de que alguno/s de los propietarios se vea muy afectado económicamente por la pandemia o las consecuencias económicas de las medidas adoptadas en la declaración del Estado de Alarma.

Incidencia en materia de Propiedad Vertical

Lo expuesto con anterioridad, es igualmente aplicable con carácter general en materia de Propiedad Vertical, ya que, salvo en aquellos supuestos en los que la normativa aprobada con ocasión de la pandemia establezca determinadas medidas para la protección de determinados colectivos, en el resto de supuestos rige el principio pacta sunt servanda.

Así, pues, los arrendatarios de viviendas deberán continuar pagando la renta y los de uso distinto al de vivienda también, ya que las medidas gubernamentales adoptadas no interfieren en la esfera jurídico privada, y las referidas a la contención en el ámbito de la actividad comercial lo que han prohibido no es la posesión de los inmuebles destinados a uso distinto al de vivienda, sino su apertura al público, sin perjuicio de que en determinados casos se pueda aplicar la cláusula rebus sic stantibus cuando la imposibilidad de abrir al público altere de manera grave las bases contractuales, desequilibrando de manera notorio el equilibrio de las prestaciones.

Por lo tanto, lo recomendable es que, en caso de que sea posible, se renegocie entre las partes las condiciones de cumplimiento de las obligaciones contractuales que se vean afectadas adoptando medidas tendentes a la pronta resolución de las posibles controversias en caso de incumplimiento o demora en el cumplimiento.

En Lextime Abogados hemos adoptado las medidas necesarias para resolver las dudas que puedan surgir al respecto de la incidencia del COVID19 en materia de Propiedad Horizontal y Vertical, para el diseño de las cláusulas contractuales necesarias en aquellos supuestos en los que no sea posible el cumplimiento tempestivo de las obligaciones y para actuar en relación a las faltas de cumplimiento contractual en previsión de las contingencias derivadas de la incidencia de la pandemia.